16.11.2010

Übernahme der Sanierungskosten durch den Mieter

Ob und wann ein Mieter verpflichtet ist, bestimmte Reparaturaufwendungen zu übernehmen, regeln Mietvertrag, Gesetz und Rechtsprechung.

Fraglich ist dabei, ob der Mieter freiwillig übernommene Sanierungsaufwendungen bei Beendigung des Vertrages anteilig zurückfordern kann und wenn ja, ob der Vermieter diesen Aufwandsersatz steuerlich absetzen kann.

Nach dem Mietrechtsgesetz hat der Hauptmieter unter folgenden Voraussetzungen einen Anspruch auf Kostenersatz:

  • Beim Bestandsobjekt handelt es sich um eine Wohnung (kein Geschäft),
  •  der Aufwand muss vom Mieter (oder im Falle der Ablösezahlung an den Vormieter von diesem) innerhalb der letzten 20 Jahre getätigt worden sein,
  • er muss der wesentlichen Verbesserung der Wohnung gedient haben und
  • er muss über die Mietdauer hinaus wirksam und von Nutzen sein.
  • Der Anspruch muss dem Vermieter rechtzeitig und ziffernmäßig (unter Vorlage von Rechnungen) angezeigt werden. Spätestens im Zeitpunkt der einvernehmlichen Auflösung oder Kündigung des Mietvertrages

Der Anspruch ermittelt sich aus den Anschaffungs-/Herstellungskosten der jeweiligen Sanierungsmaßnahme des Mieters abzüglich einer jährlichen Abschreibung, die je nach Art der Investition zwischen 5% und 10% beträgt. Wurde die Investition des Mieters gefördert, richtet sich die Abschreibungsdauer nach der Laufzeit der Förderung.

Möglichkeiten des Vermieters:

Der Vermieter kann den an den ausscheidenden Hauptmieter bezahlten Kostenersatz

  • an den Nachmieter weiterverrechnen - dann liegen insoweit steuerpflichtige Mieteinnahmen vor; in selber Höhe liegen je nach abgegoltenen Aufwendungen Herstellungs- oder Erhaltungsaufwendungen vor, die sofort oder über einen bestimmten Zeitraum verteilt steuerlich abgesetzt werden können.

den Kostenersatz selbst tragen. Diesen kann der Vermieter auf Antrag über 10 Jahre verteilt absetzen. Die 10-Jahres-Verteilung führt im Falle einer Veräußerung des Bestandobjektes zu keiner Nachversteuerung. Mit dem Verkauf verfallen lediglich die noch offenen Zehntelabschreibungen. Bei unentgeltlicher Übertragung des Mietobjektes (z.B. durch Erbschaft, Schenkung) laufen die 10-tel hingegen beim Rechtsnachfolger weiter.Zahlungen an einen Untermieter kann der Hauptmieter (= Vermieter gegenüber dem Untermieter) nicht beschleunigt über 10 Jahre verteilt absetzen. Macht der Vermieter von der Zehntelverteilung keinen Gebrauch, wird darauf abgestellt, wie der Sanierungsaufwand beim Vermieter steuerlich zu behandeln gewesen wäre, wenn er die Sanierung selbst vorgenommen hätte. Je nach Art der Investition kann der Vermieter den Kostenersatz entweder sofort oder über die Restnutzungsdauer verteilt steuerlich absetzen.